Satılan taşınmazın teslim alındıktan sonra vaat edilen niteliklere sahip olmaması maalesef ülkemizde sık karşılaşılan bir durumdur. Ancak kanun, yapıyı inşa edip, teslim eden müteahhidin teslimden sonra çıkması muhtemel mevcut ayıplardan da sorumlu olduğuna ilişkin düzenlemelere yer vermiş ve satın alan tarafı korumuştur.
Bilindiği gibi, müteahhitin borcu, iş sahibi ile yaptığı sözleşme hükümleri uyarınca bağımsız bölümleri yapma ve teslim etmektir. Müteahhidin ayıba karşı tekeffül borcundan söz edebilmemiz için; tamamlanan taşınmazın satın alan kişiye teslim edilmesi ile; taşınmaz sahibinin ortaya çıkan ayıbın tespiti ile müteahhide ihbarının yerine getirmiş olması gerekmektedir. Ancak bu şartların oluşması halinde müteahhit ayıplı yapıdan sorumlu tutulabilir.
Ayıp kavramı hukuki düzenlemede ‘gizli ayıp’ ve ‘açık ayıp’ olarak iki şekilde tanımlanmıştır. Taşınmazda açık ayıp olması halinde, taşınmazı satın alan kişi, ivedilikle ayıp tespiti yapmalı ve ihbar yükümlülüğünü yerine getirmelidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 474. maddesi; “İş sahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır. Taraflardan her biri giderini karşılayarak, eserin (inşaatın) bilirkişi tarafından gözden geçirilmesini ve sonucun bir raporla belirlenmesini isteyebilir” hükmünü içermektedir.
Madde metninden de anlaşıldığı gibi taşınmazı satın alan kişi, ortaya çıkan ayıpları müteahhide ihbar etmesi şarttır. İhbar süresine ilişkin kanunda bir düzenleme mevcut değilse de, Yargıtay makul süre içinde ayıbın müteahhide bildirilmesi şartını aramaktadır. Makul süre, her uyuşmazlıkta farklı değerlendirilmesi gereken bir konudur ancak Yargıtay içtihatlarında açık ayıptan kaynaklı müteahhidin sorumluluğuna gitmek isteyen taşınmaz sahibinin 40 gün sonra tespit yaptırarak talepte bulunmasını kabul etmemiş ve makul süreye uyulmamamasından kaynaklı artık bir istek hakkının kalmadığını bildirmiştir.
Taşınmazı satın alan kişi, Türk Borçlar Kanunu’nun 474. Maddesinde belirtildiği şekilde, taşınmazı incelemeksizin kabul etmesi veya derhal bildirmemesi durumunda müteahhitin bu ayıplarda sorumlu tutulamayacağı, teslimle birlikte ayıbı görmesi halinde taşınmazı kabul eden kişinin bu iradesiyle müteahhidi ibra etmiş sayılacağı çok açıktır.
Gizli ayıp durumunda ise, müteahhidin teslim tarihinden itibaren 5 yıl sorumluluğu vardır. Şayet ayıbın ortaya çıkmasında müteahhidin ağır kusuru var ise bu süre 20 yıl olarak kanunda düzenlenmiştir.
Ayıbın ortaya çıkması halinde, taşınmazı satın alan kişinin seçenekli birçok hakkı vardır. Müteahhit tarafından teslim edilmek istenen taşınmazın kabulü mümkün değilse, sözleşmeden dönerek inşaatın yıkılmasını ve zararının giderilmesini talep edebilir. Müteahhidin yapmış olduğu inşaat kabul edilebilir durumda ise satın alan kişi, bedel üzerinden indirim yapılmasını veya ayıbın aynen giderilmesini isteyebilir.
Av. Arb. Arzu YAZAN