Bu kanun düzenlemesi ile birlikte, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, 1136 sayılı Avukatlık Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu başta olmak üzere çeşitli kanunlarda düzenlemeler yapılmış; bu düzenlemeler ile yargılamaya ilişkin standartları yükseltilmesi ile mevzuatın gözden geçirilmesi ve gerekli değişikliklerin yapılması amaçlanmıştır.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu kapsamında yapılan düzenleme ile, dava şartı arabuluculuk başvurusuna konu uyuşmazlıklar genişletilmiş ve 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kira uyuşmazlıklarında dava şartı olarak arabulucuya başvurma zorunluluğu getirilmiştir.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/A maddesinin devam maddesi olmak üzere,
18/B - a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.
b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.
c) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar.
ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.
Maddesi eklenerek, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar sonucu arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir. 7445 sayılı Kanun ile ilgili hükümler, bu madde yürürlülüğe girdiği anda hali hazırda devam eden davalara etkili olmayıp, mevcut davalara bir etkisi bulunmamaktadır.
Madde hükmünü incelediğimizde, genel itibariyle kira ilişkisinden kaynaklı uyuşmazlıklar bakımından arabuluculuğa başvurma zorunlu hale gelmiş olup, bu uyuşmazlıklara ilişkin kısaca örnek vermemiz gerekirse, kira ilişkisine dayalı sulh hukuk mahkemesinde açılacak alacak ve tahliye davaları, kira ilişkisine dayalı uyarlama davaları, kiralanan taşınmaza yapılan faydalı masraflardan kaynaklanan tazminat davaları, kira sözleşmesinin erken feshinden kaynaklı tazminat davaları, kira ilişkisine dayalı kira bedelinin tespiti davalarını içerir ihtilaflardır.
Yalnızca kiralanan yerin ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklar istisna sayılmıştır. Kısaca bahsetmemiz gerekirse, kiracı aleyhine tahliye talepli olarak başlatılan icra takiplerinde, icra takibine itiraz vaki olduğunda takibin devamı için icra hukuk mahkemeleri nezdinde açılması gereken itirazın kaldırılması davaları bakımından arabuluculuk dava şartı niteliğinde değildir. Ancak kiracı aleyhine tahliye taahhüdüne dayalı başlatılan ilamsız icra takiplerinde, kiracı tarafından imzaya itiraz edilmesi halinde sulh hukuk mahkemeleri nezdinde ikame edilmesi gereken dava yönünden öncelikle dava şartı arabuluculuk başvurusunda bulunulması gerekmektedir.
Sonuç itibariyle, yukarıda bahsini ettiğimiz uyuşmazlık türleri bakımından, 01.09.2023 tarihi itibariyle dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiş olup, arabuluculuk dava şartı yerine getirilmeden davanın açılması halinde, söz konusu davanın dava şartı yokluğu nedeniyle reddine karar verilecektir.
Av. Arb. Arzu YAZAN